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cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
[版面:人到中年][首篇作者:lilyamao2] , 2021年07月14日12:07:59 ,2978次阅读,75次回复
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lilyamao2
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发信人: lilyamao2 (lilyamao2), 信区: Midlife
标  题: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 12:07:59 2021, 美东)

我其实已经买了,就想听听你们的想法

房子在一个差区,白人为主,麻州穷人区主要有worcester, fitchburg, springfield
一类的, 最近一年这些地区涨了没有一倍的话,有80%吧

前段时间先看了一个差区A1890年的三units, 卖50万, 房租现在平均每个1000美元,
房东是越南人,2010年她10万块钱买的。现在市场价的话,这个房子稍稍装修一下,以
三房一卫的市场出租价格,在1500美元这样子。 也就是说潜在4500美元租金,卖50万
,我找inspector看了看房子,说房东以前就做了Minimum,要修的东西太多太多,电线
都是100多年老,导致保险也很高。

我还价到485K都不卖,坚持495K, 后来没成。

现在这个房子,差区B, 6个Units, 房租一个月5875, 保险4000,地税6000, 水电
4000, 净收入是56000, 不算维护,要价649K, 我off market买下来 630K, 就是房
东不愿意上市,直接转让了。 房东2020年初买的,价格是35万, 也就是一转手,她
挥挥手挣了快30万走人了,我是接盘侠。 我接盘的理由是现金流明的有9%左右(扣除
费用), 但是这个房子要做commercial loan, 利率会比较高

我这次很犹豫,其实市区普遍有5%左右净回报的房子,但是我对市区出租市场不看好,
现在Hybrid成为基本模式,我感觉很多人都住郊区去了。。。总之市区是个大洼地

有一阵我非常想买波士顿一个新房子,翻新的,但是地面上几乎全部重推新建了,要价
118万,后来出售是108万左右卖掉的,两个units, two bed two bath and three beds
two bath ,我人文正常出租价格是6000左右,而且新房子啊,但是就怕出租不掉砸手
里,因为市区现在空着的出租房也不少。



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※ 修改:·lilyamao2 於 Jul 14 20:41:24 2021 修改本文·[FROM: 72.]
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lilyamao2
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发信人: lilyamao2 (lilyamao2), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 12:15:29 2021, 美东)

我刚算了一下,如果以小麦这种看现金流的方式,那么我现在放个20多万进去,贷款40
万,商业贷款利率在3.5%左右,我每月开支3000, 收入5875, 每月收入2875, 考虑
我投资会在25万左右,大概14%回报,

如果我要在15年内还清的话,我就需要每月开销4000块,就是9%左右的年回报,15年后
拿住个free 6 units
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noregrets
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发信人: noregrets (风满袖), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 13:11:45 2021, 美东)

现金流你肯定门清, 但是房子一年涨这么多, 你就是说破大天我都不会动心的。

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lilyamao2
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发信人: lilyamao2 (lilyamao2), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 13:59:11 2021, 美东)

我老公也是这么说的,觉得我当了冤大头接盘。。。
不过 seller也很硬气,seller说她这个房子如果上市可能可以竞价到70万,我觉得是
由可能的。

现在大家对郊区烂房子开始抢,是因为认为付不起房租的人会越来越少,政府section
8 cover, plus 每个孩子要发钱,房客只要有3个孩子,发的福利足够cover 每月1100
左右的房租。
【 在 noregrets (风满袖) 的大作中提到: 】
: 现金流你肯定门清, 但是房子一年涨这么多, 你就是说破大天我都不会动心的。



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noregrets
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发信人: noregrets (风满袖), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 14:07:22 2021, 美东)

别太激进, 感觉美国就是在走30年前日本的老路, 房价故事也许都还有的涨, 但是
崩盘的时候别被炸到筋骨就行。

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 我老公也是这么说的,觉得我当了冤大头接盘。。。
: 不过 seller也很硬气,seller说她这个房子如果上市可能可以竞价到70万,我觉得是
: 由可能的。
: 现在大家对郊区烂房子开始抢,是因为认为付不起房租的人会越来越少,政府
section
: 8 cover, plus 每个孩子要发钱,房客只要有3个孩子,发的福利足够cover 每月
1100
: 左右的房租。



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cckyle2001
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发信人: cckyle2001 (谦虚的狼), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 16:06:52 2021, 美东)

年租金/房价比少于7%的房子,我们不买
年租金/房价比少于4%的房子,我们想卖




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※ 修改:·cckyle2001 於 Jul 14 16:08:24 2021 修改本文·[FROM: 2600:1702:850:66]
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lilyamao2
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发信人: lilyamao2 (lilyamao2), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 17:16:58 2021, 美东)

是的,六个Units我第一次试,心理也是很忐忑。

你买卖房地产时候怎么核实现金流?譬如对方说每月5875美元,lease上也写着,要不
要再看银行流水?


【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 我不爱买residential的地产。请人管,量不够。自己管,事儿贼多。倘若靠卖来盈利
: ,增值空间很小。
: 不过看似租房回报还行。
: 不是麻州的房很贵吗?感觉说不上太贵。
: 为啥急吼吼地现在买房?



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lilyamao2
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发信人: lilyamao2 (lilyamao2), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 17:43:52 2021, 美东)

按照你的说法,我这个gross rental income/house price有11%,以前那种差区都是20
%以上的。

我还有个房子, 当初25万买的,现在租金2500每月,是海边蓝领工人区,但是房子已
经涨价到50多万了,如果这个6 units管着不累的, 我再把那个房子卖了, 换两个
6Units Or 4 units的房子,这样我就会有15-18个Units, 每月应该有$8000 净现金流
,而总投资也就会是70万左右,相当于14%左右现金流了 (with loan)

这样不管我老公的赚钱不赚钱,我个人就可以实现我自己的财富自由小目标。


【 在 cckyle2001 (谦虚的狼) 的大作中提到: 】
: 年租金/房价比少于7%的房子,我们不买
: 年租金/房价比少于4%的房子,我们想卖



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wangmaggie12
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发信人: wangmaggie12 (小麦琪), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 18:29:19 2021, 美东)

你买multiple unit, 卖家有责任给你financial和合同的。
你有seller disclose, 必须完全真实。不真实你可以recourse, 没有卖家会冒这风
险。


【 在 lilyamao2(lilyamao2) 的大作中提到: 】
<br>: 是的,六个Units我第一次试,心理也是很忐忑。
<br>: 你买卖房地产时候怎么核实现金流?譬如对方说每月5875美元,lease上也写着
,要不
<br>: 要再看银行流水?
<br>
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somehow
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发信人: somehow (一宁@平安是福), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 19:01:48 2021, 美东)

非常厉害,赞美一下。

东波士顿的房子别卖,也挺不错的,进城方便,我朋友很喜欢那里。


【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 按照你的说法,我这个gross rental income/house price有11%,以前那种差区都是
20
: %以上的。
: 我还有个房子, 当初25万买的,现在租金2500每月,是海边蓝领工人区,但是房子已
: 经涨价到50多万了,如果这个6 units管着不累的, 我再把那个房子卖了, 换两个
: 6Units Or 4 units的房子,这样我就会有15-18个Units, 每月应该有$8000 净现金流
: ,而总投资也就会是70万左右,相当于14%左右现金流了 (with loan)
: 这样不管我老公的赚钱不赚钱,我个人就可以实现我自己的财富自由小目标。



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Lexian
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发信人: Lexian (蒙古大夫), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 19:27:45 2021, 美东)

哇, 会计大妈荣升扫地大妈了, 恭喜恭喜!

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 我其实已经买了,就想听听你们的想法
: 房子在一个差区,白人为主,麻州穷人区主要有worcester, fitchburg,
springfield
: 一类的, springfield我还没有去看, 貌似房价没涨那么厉害,但是worcester and
: fitchburg最近一年涨了没有一倍的话,有80%吧
: 前段时间先看了一个差区A1890年的三units, 卖50万, 房租现在平均每个1000美元,
: 房东是越南人,2010年她10万块钱买的。现在市场价的话,这个房子稍稍装修一下,以
: 三房一卫的市场出租价格,在1500美元这样子。 也就是说潜在4500美元租金,卖50万
: ,我找inspector看了看房子,说房东以前就做了Minimum,要修的东西太多太多,电线
: 都是100多年老,导致保险也很高。
: 我还价到485K都不卖,坚持495K, 后来没成。
: ...................




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somehow
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发信人: somehow (一宁@平安是福), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 19:54:40 2021, 美东)

https://www.redfin.com/MA/Waltham/14-Cedar-St-02453/home/11818175

这房子如何? 能租多少钱?


【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 我刚算了一下,如果以小麦这种看现金流的方式,那么我现在放个20多万进去,贷款
40
: 万,商业贷款利率在3.5%左右,我每月开支3000, 收入5875, 每月收入2875, 考虑
: 我投资会在25万左右,大概14%回报,
: 如果我要在15年内还清的话,我就需要每月开销4000块,就是9%左右的年回报,15年后
: 拿住个free 6 units



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发信人: lilyamao2 (lilyamao2), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 20:11:17 2021, 美东)

我猜也就$3000-3500之间,但是要$629K、你不觉得不划算嘛


【 在 somehow(一宁@平安是福) 的大作中提到: 】
<br>: https://www.redfin.com/MA/Waltham/14-Cedar-St-02453/home/11818175
<br>: 这房子如何? 能租多少钱?
<br>: 40
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发信人: lilyamao2 (lilyamao2), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 20:13:04 2021, 美东)

刚看了一下、有点晕,原来四个units 以下属于住房贷款,利率只有2.5%

这个六个units的,利率要4.5%


【 在 wangmaggie12(小麦琪) 的大作中提到: 】
<br>: 你买multiple unit, 卖家有责任给你financial和合同的。
<br>: 你有seller disclose, 必须完全真实。不真实你可以recourse, 没有卖家会
冒这风
<br>: 险。
<br>: ,要不
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发信人: lilyamao2 (lilyamao2), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 20:14:27 2021, 美东)

我在想的是,利率4.5%,可否我用自住房贷款, 2.5%的利率,每年省两个点, 我要贷
$400K的话,每年省$8000利息


【 在 lilyamao2(lilyamao2) 的大作中提到: 】
<br>: 刚看了一下、有点晕,原来四个units 以下属于住房贷款,利率只有2.5%
<br>: 这个六个units的,利率要4.5%
<br>: 冒这风
<br>
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somehow
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发信人: somehow (一宁@平安是福), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 20:14:38 2021, 美东)

是啊,要多家庭的,不能要hoa。

比不过你勤快,我就争取股票每年8%了。

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 我猜也就$3000-3500之间,但是要$629K、你不觉得不划算嘛
: <br>: https://www.redfin.com/MA/Waltham/14-Cedar-St-02453/home/11818175
: <br>: 这房子如何? 能租多少钱?
: <br>: 40
: <br>



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lilyamao2
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发信人: lilyamao2 (lilyamao2), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 20:17:15 2021, 美东)

哪里哪里、要继续努力,争取扫更多的地


【 在 Lexian(蒙古大夫) 的大作中提到: 】
<br>: 哇, 会计大妈荣升扫地大妈了, 恭喜恭喜!
<br>: springfield
<br>
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lilyamao2
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发信人: lilyamao2 (lilyamao2), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 20:18:56 2021, 美东)

看看股市、我也觉得房子很不划算

但是房子有这个好处,股市只会往里撒钱,不会撤出来

房租每个月到账、就会花掉,感觉更有钱


【 在 somehow(一宁@平安是福) 的大作中提到: 】
<br>: 是啊,要多家庭的,不能要hoa。
<br>: 比不过你勤快,我就争取股票每年8%了。
<br>
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cckyle2001
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发信人: cckyle2001 (谦虚的狼), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 20:29:09 2021, 美东)

按市场价算回报率
涨价的,算投资成功而增值

[涨价到50多万], 租金2500每月=年租3万
毛回报率: 3/50 = 6%

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 按照你的说法,我这个gross rental income/house price有11%,以前那种差区都是
20
: %以上的。
: 我还有个房子, 当初25万买的,现在租金2500每月,是海边蓝领工人区,但是房子已
: 经涨价到50多万了,如果这个6 units管着不累的, 我再把那个房子卖了, 换两个
: 6Units Or 4 units的房子,这样我就会有15-18个Units, 每月应该有$8000 净现金流
: ,而总投资也就会是70万左右,相当于14%左右现金流了 (with loan)
: 这样不管我老公的赚钱不赚钱,我个人就可以实现我自己的财富自由小目标。




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※ 修改:·cckyle2001 於 Jul 14 20:47:46 2021 修改本文·[FROM: 2600:1702:850:66]
※ 来源:·WWW 未名空间站 网址:mitbbs.com 移动:在应用商店搜索未名空间·[FROM: 2600:1702:850:6]

 
fiona2005
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发信人: fiona2005 (股海里的小蝌蚪和房市里的小蚂蚁), 信区: Midlife
标  题: Re: cckyle和小麦,你们帮我看看这个房子买的值不值
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 14 20:51:19 2021, 美东)

我现在手头的余房就属于这种情况,可以卖50万样子,租金也就3万一年,再出掉地税
、HOA,感觉出租好没意思。但是这个房子是三年多前我们34万买进的,当时全付清的
。那么算起来就是34万投资,三年多省下快十万房租,还增值了十万多,感觉好合算啊
。现在不知道下一步该干嘛?卖掉投股市?哈哈哈。
【 在 cckyle2001 (谦虚的狼) 的大作中提到: 】
: 按市场价算回报率
: 涨价的,算投资成功而增值
: [涨价到50多万], 租金2500每月=年租3万
: 回报率: 3/50 = 6%
: 20



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